Die seit gut 4 Jahren köchelnde „Finanzkrise“ treibt manchmal schon seltsame Blüten. Der Immobilien-Finanzierer „Planethome“ gab jetzt eine Umfrage in Auftrag, die knapp 1.000 Testpersonen die Frage stellte: „Wenn Sie mit einer Anlage in Höhe von 100.000 € in den nächsten zwei Jahren 20% Verlust machen, wo würden Sie dann am liebsten investieren ?“ Ergebnis: 72% der Befragten würden das Geld dann in Immobilien anlegen, 15% in Aktien und 13 % sind unentschlossen. Ob einer der Befragten den Meinungsforscher gefragt hat „ob er sie noch alle an der Waffel hat ?“ kann man der Pressemitteilung, die dieser Umfrage zugrunde liegt, jedenfalls nicht entnehmen. Das wäre jedenfalls meine Antwort gewesen, hätte man mich gefragt. Wenn ich vorher schon weiß, dass ich 20% Verlust mache, dann lasse ich mein Geld in der Schublade und investiere es erst gar nicht ! Interessant sind dann auch die Interpretationsversuche der Nutznießer dieser Studie (natürlich sind die mit dem Auftraggeber identisch). Der Vorstand von Planethome, Robert Atzenberger, lässt sich allen Ernstes mit den Worten zitieren: „Solange man die Immobilie nutzt, und wenn ein Verkauf nicht in Frage kommt, spürt man den theoretischen Wertverlust ja nicht.“

Ich bin mal gespannt, wie lange es dauert, bis solche Aussagen in den Hochglanzprospekten der Bauträger und Makler auftauchen, die die „Sachwertanlage Immobilie“ in den Ballungszentren Hamburg, München oder Frankfurt zu – ich formuliere das mal vorsichtig – „durchaus strammen“ Preisen anbieten. Waren in den 70er und 80er Jahren Steuervorteile, die zahlreiche Gutverdiener in die Investitionsfalle tappen ließen, sind es heute die anhaltend niedrigen Zinsen, die den ein oder anderen dann zu mancher Dummheit verleiten. Aber auch hier gilt, wie so oft im Leben: Es kommt auf den Einzelfall an. Die niedrigen Zinsen eröffnen, wenn sie denn mit einem vernünftigen Kredithebel genutzt werden, durchaus lukrative Investitionsmöglichkeiten im Immobilienmarkt. Allerdings darf man nicht den Fehler machen und das derzeitige Zinsniveau auf die nächsten 25 oder 30 Jahre als dauerhafte Stütze einkalkulieren.  Und wenn eine Immobilie sich mit 5% Fremdkapitalzins nicht rechnet, dann rechnet sie sich auch nicht mit 3%. Eine der lautesten Stimmen, die neben den Sparern über die niedrigen Zinsen jammert, kommt übrigens aus dem Lager der Lebensversicherer. „Die Zentralbanken müssen ihre expansive Geldpolitik zurückfahren, die aufgebaute Liquidität wieder abbauen und Rahmenbedingungen für eine vernünftige Entwicklung langfristiger Zinsen schaffen“, sagte Rolf-Peter Hoenen, Präsident des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV), nachzulesen in der vergangenen Woche in der „Financial Times Deutschland“ (FTD). Wie bitte ? Die europäische Zentralbank soll die Zinsen anheben und damit Millionen Arbeitsplätze gefährden, nur damit Ihr (Allianz, Generali und wie sie alle heißen) euren Mist weiter übers Volk streuen könnt ? Selbst die Bild-Zeitung hat dieser Tage die Frage gestellt: „Bis zu 30% Gebühren – soll ich meine Lebensversicherung nicht lieber kündigen ?“ Aber auch in diesem Fall kann man keine pauschale Aussage treffen, sondern muss im Einzelfall scharf nachrechnen. Bevor man einen Vertrag kündigt, bei dem man die Zeche für die gesamte Laufzeit mit dem Abschluss komplett im Voraus bezahlt hat, ist es ja schon mal ein erster Schritt in die richtige Richtung, in der heutigen Zeit keine weiteren Verträge abzuschließen. Es gibt bei den momentanen Rahmenbedingungen kein Versicherungsunternehmen am Markt, dass Ihnen bei einem heutigen Vertragsabschluss mit 20 –jähriger oder längerer Laufzeit einen höheren Betrag auszahlt, als Sie eingezahlt haben, wenn Sie den Vertrag nach 10 Jahren (aus welchen Gründen auch immer auflösen). Wenn man eins und eins zusammen zählen kann, ist das die logische Konsequenz aus der Kombination 1% Zins für festverzinsliche Papiere und 90% Anteil derselben, in den Depots der Versicherungen (unter Berücksichtigung von Vertriebs- und Verwaltungskosten). Wenn man auf gar keinem Fall ein Risiko eingehen will (und diese Zielgruppe sprechen die Versicherer ja an) ist es bei dem derzeitigen Marktumfeld wohl angebrachter, das Geld einfach in der Schublade liegen zu lassen. Das Argument vieler Anbieter „mit Aktien konnte man in den letzten 12 Jahren auch nichts verdienen“, kann an dieser Stelle nur teilweise stehen bleiben. Der Aktionär oder Fondssparer hatte bzw. hat zumindest die Chance auch mehr zu verdienen. Die hat der Versicherungskunde heutzutage definitiv nicht.

Jahrzehntelang galten die sogenannten „offenen“ Immobilienfonds als sicherer Fels in der Brandung.

Nahezu kontinuierlich waren Renditen von 4-5% p.a. mit diesem Produkt zu erzielen und die Immobiliengesellschaften warben zudem mit dem Argument, in ihren Kalkulation sehr konservativ vorzugehen, um damit auch ein Polster für etwas schwächere Zeiten auf der hohen Kante zu haben. Seit gut 3 Jahren rumort es jedoch kräftig. Im Zuge der Lehman-Krise mussten die ersten Fonds die Schotten dicht machen, da zu viele Anleger innerhalb kürzester Zeit ihr Geld aus diesen Produkten abzogen. So mutierten manche Fonds im wahrsten Sinne des Wortes von „offenen“ zu „geschlossenen“ Fonds. Und mancher dann „geschlossene“ Fonds wurde im weiteren Verkauf unter großen Schmerzen der Anleger aufgelöst. Waren es am Anfang noch Exoten wie z. B. der „TMW-Immobilien-Weltfonds“ oder „Morgan Stanley P2 Value“, die allenfalls Profi-Anlegern ein Begriff waren, erwischte es zuletzt mit dem „DEGI-Global Business“ und dem „AXA-Immo Select“ auch Produkte, die durchaus einer breiten Anlegerschicht bekannt waren bzw. sind.  Wenn ich mir die Nachrichten der letzten Tage anschaue, komme ich zu dem Entschluss: Der Beerdigungskaffee für die Branche ist gekocht und der Streuselkuchen um ihn hinein zu tunken ist gebacken. Mit dem „CS Euroreal“ und dem „SEB Immo-Invest“ stehen zwei Flaggschiffe der „offenen“ Immobilienfonds unmittelbar vor der Zwangs-Abwicklung. Die beiden Fonds müssen innerhalb der nächsten vier Wochen für Verkäufe geöffnet werden und alles deutet darauf hin, dass nicht genug Geld in der Kasse sein wird, um alle abwanderungswilligen Käufer auszuzahlen. Dann sieht das Investment-Gesetz eine zweijährige Frist vor, innerhalb der das Management Zeit hat, um die Immobilien zu verkaufen und den Fonds abzuwickeln. Da reiben sich einige Profis, die auf Liquidität sitzen, doch schon die Hände. Nicht sofort, aber im Laufe des Jahres 2014 wird es da einige Schnäppchen zu schnappen geben. Im „Haifischbecken Immobilienmarkt“ gilt mehr als sonst irgendwo: Wenn ich weiß, mein Kontrahent muss innerhalb einer gewissen Zeitspanne verkaufen, kann ich den „am langen Arm“ verhungern lassen. Der Gelackmeierte sind die Anleger in den Fonds, die im Glauben „ich hab da so was ähnliches wie ein Sparbuch, nur mit mehr Zinsen“ investiert haben und dann mit 30%, 40% oder 50% Verlust nach Hause geschickt werden. Wenn Sie jetzt denken „Was geht mich das an ? Ich bin doch in diesem Bereich nicht investiert“, kann ich Ihnen nur sagen: Das hoffe ich für Sie ! Aber es sind viel mehr Menschen davon betroffen, als man denkt. Schauen Sie mal in die Bedingungen Ihrer Lebensversicherung. Investiert diese in Fonds ? Dann ist mit einer hohen Wahrscheinlichkeit eines der o.g. Produkte dabei. Oder haben Sie Dachfonds ? Das sind Fonds, die wiederum nur in Fonds investieren, also sozusagen die Mütter aller hübschen Töchter, die auf dem Anlagemarkt präsentiert werden. Für den Anleger hat das von vornherein schon mal den Nachteil, dass man bei einem solchen Produkt nicht nur für die Tochter des Hauses bezahlen muss, sondern alle Kosten für die Schwiegermutter gleich mit auf dem Deckel hat. Kein halbwegs vernünftiger Mensch würde sich im richtigen Leben auf einen solchen „Deal“ einlassen.  Und dann wird so ein Produkt mit dem harmlosen Namen wie z.B. „DWS Vermögensmandat ImmoFlex“  über Nacht zugesperrt, weil mehr als ein Drittel des Fondsvermögens wiederum in solchen momentan nicht handelbaren Immobilienfonds steckt. Anstatt getreu dem VISA Slogan „Die Freiheit nehm ich mir“, kann sich der Anleger  dann schon mal wie ein Ostberliner Bürger im August 1961 fühlen.

Wo liegt der Grund für diese Entwicklung und den Niedergang eines eigentlich für die Fondsidee ideal geeigneten Produkts ?

Die Antwort ist ganz einfach. Die Verantwortlichen haben die „Halskrankheit“ gehabt. Es wurden Gelder eingeworben, die eigentlich in dieses Produkt nicht hineingehören. Immobilien sind langfristige Anlagen. Im Zuge des Rückgangs der kurzfristigen Zinsen haben aber immer mehr große institutionelle Anleger die offenen Immobilienfonds als Parkplatz für ihre Liquidität missbraucht. Das hat im Grunde keiner der Verantwortlichen gemerkt bzw. dagegen gesteuert. Die Manager haben sich die Hände gerieben und gedacht „Wie schön ist die Welt. Uns wird das Geld ja mit der Schubkarre hinter her getragen.“ Dass die Schubkarre auch mal in die andere Richtung fahren kann, hat von denen keiner bedacht…