Bruchsteine im Depot ?

3 April 2012 von Max Kommentieren »

Jahrzehntelang galten die sogenannten „offenen“ Immobilienfonds als sicherer Fels in der Brandung.

Nahezu kontinuierlich waren Renditen von 4-5% p.a. mit diesem Produkt zu erzielen und die Immobiliengesellschaften warben zudem mit dem Argument, in ihren Kalkulation sehr konservativ vorzugehen, um damit auch ein Polster für etwas schwächere Zeiten auf der hohen Kante zu haben. Seit gut 3 Jahren rumort es jedoch kräftig. Im Zuge der Lehman-Krise mussten die ersten Fonds die Schotten dicht machen, da zu viele Anleger innerhalb kürzester Zeit ihr Geld aus diesen Produkten abzogen. So mutierten manche Fonds im wahrsten Sinne des Wortes von „offenen“ zu „geschlossenen“ Fonds. Und mancher dann „geschlossene“ Fonds wurde im weiteren Verkauf unter großen Schmerzen der Anleger aufgelöst. Waren es am Anfang noch Exoten wie z. B. der „TMW-Immobilien-Weltfonds“ oder „Morgan Stanley P2 Value“, die allenfalls Profi-Anlegern ein Begriff waren, erwischte es zuletzt mit dem „DEGI-Global Business“ und dem „AXA-Immo Select“ auch Produkte, die durchaus einer breiten Anlegerschicht bekannt waren bzw. sind.  Wenn ich mir die Nachrichten der letzten Tage anschaue, komme ich zu dem Entschluss: Der Beerdigungskaffee für die Branche ist gekocht und der Streuselkuchen um ihn hinein zu tunken ist gebacken. Mit dem „CS Euroreal“ und dem „SEB Immo-Invest“ stehen zwei Flaggschiffe der „offenen“ Immobilienfonds unmittelbar vor der Zwangs-Abwicklung. Die beiden Fonds müssen innerhalb der nächsten vier Wochen für Verkäufe geöffnet werden und alles deutet darauf hin, dass nicht genug Geld in der Kasse sein wird, um alle abwanderungswilligen Käufer auszuzahlen. Dann sieht das Investment-Gesetz eine zweijährige Frist vor, innerhalb der das Management Zeit hat, um die Immobilien zu verkaufen und den Fonds abzuwickeln. Da reiben sich einige Profis, die auf Liquidität sitzen, doch schon die Hände. Nicht sofort, aber im Laufe des Jahres 2014 wird es da einige Schnäppchen zu schnappen geben. Im „Haifischbecken Immobilienmarkt“ gilt mehr als sonst irgendwo: Wenn ich weiß, mein Kontrahent muss innerhalb einer gewissen Zeitspanne verkaufen, kann ich den „am langen Arm“ verhungern lassen. Der Gelackmeierte sind die Anleger in den Fonds, die im Glauben „ich hab da so was ähnliches wie ein Sparbuch, nur mit mehr Zinsen“ investiert haben und dann mit 30%, 40% oder 50% Verlust nach Hause geschickt werden. Wenn Sie jetzt denken „Was geht mich das an ? Ich bin doch in diesem Bereich nicht investiert“, kann ich Ihnen nur sagen: Das hoffe ich für Sie ! Aber es sind viel mehr Menschen davon betroffen, als man denkt. Schauen Sie mal in die Bedingungen Ihrer Lebensversicherung. Investiert diese in Fonds ? Dann ist mit einer hohen Wahrscheinlichkeit eines der o.g. Produkte dabei. Oder haben Sie Dachfonds ? Das sind Fonds, die wiederum nur in Fonds investieren, also sozusagen die Mütter aller hübschen Töchter, die auf dem Anlagemarkt präsentiert werden. Für den Anleger hat das von vornherein schon mal den Nachteil, dass man bei einem solchen Produkt nicht nur für die Tochter des Hauses bezahlen muss, sondern alle Kosten für die Schwiegermutter gleich mit auf dem Deckel hat. Kein halbwegs vernünftiger Mensch würde sich im richtigen Leben auf einen solchen „Deal“ einlassen.  Und dann wird so ein Produkt mit dem harmlosen Namen wie z.B. „DWS Vermögensmandat ImmoFlex“  über Nacht zugesperrt, weil mehr als ein Drittel des Fondsvermögens wiederum in solchen momentan nicht handelbaren Immobilienfonds steckt. Anstatt getreu dem VISA Slogan „Die Freiheit nehm ich mir“, kann sich der Anleger  dann schon mal wie ein Ostberliner Bürger im August 1961 fühlen.

Wo liegt der Grund für diese Entwicklung und den Niedergang eines eigentlich für die Fondsidee ideal geeigneten Produkts ?

Die Antwort ist ganz einfach. Die Verantwortlichen haben die „Halskrankheit“ gehabt. Es wurden Gelder eingeworben, die eigentlich in dieses Produkt nicht hineingehören. Immobilien sind langfristige Anlagen. Im Zuge des Rückgangs der kurzfristigen Zinsen haben aber immer mehr große institutionelle Anleger die offenen Immobilienfonds als Parkplatz für ihre Liquidität missbraucht. Das hat im Grunde keiner der Verantwortlichen gemerkt bzw. dagegen gesteuert. Die Manager haben sich die Hände gerieben und gedacht „Wie schön ist die Welt. Uns wird das Geld ja mit der Schubkarre hinter her getragen.“ Dass die Schubkarre auch mal in die andere Richtung fahren kann, hat von denen keiner bedacht…

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