Mobile Immobilien

19 September 2012 von Max Kommentieren »

„Das Wohnen in Deutschland ist zu billig“ – Unter dieser Überschrift erschien am vergangenen Mittwoch im „Handelsblatt“ ein Interview mit dem Vorstand der Immobiliengesellschaft TAG Immobilien AG Rolf Elgeti. Die TAG Immobilien AG ist ein börsennotiertes Immobilienunternehmen. Gegründet vor 125 Jahren am Tegernsee, residiert man mittlerweile in Hamburg und verwaltet von dort aus ein Immobilienportfolio von mehr als 57.000 Wohnungen, verteilt auf mehrere Standorte in Deutschland. Elgeti gilt als Quereinsteiger. In seinem früheren Berufsleben arbeitete er als Aktienanalyst u.a. für die Commerzbank und die schweizerische Großbank UBS. Im Jahr 2007 kehrte er den Finanzmärkten den Rücken und wechselte in die Immobilienbranche. Der Mann versteht etwas von Zahlen und dieses Interview sollte eigentlich jeder, der beabsichtigt sein Vermögen in Immobilien anzulegen, als Pflichtlektüre betrachten. Ein paar Kostproben gefällig: Auf die Frage „Von welchen Immobilien würden Sie die Finger lassen ?“ antwortete er „Alles, was optisch gut aussieht und jeder haben will, ist für mich uninteressant. Ein Haus mit weißer Stuckfassade sieht gut aus, aber entsprechend hoch ist der Preis. Da kann man als Investor nicht viel verdienen. Es gibt Objekte die gut auf dem Foto aussehen und es gibt Objekte, die gut in der Gewinn- und Verlustrechnung aussehen. Wir konzentrieren uns eher auf die zweite Kategorie“. Und dann wird’s in dem Interview richtig interessant. Einer seiner Favoriten sind Plattenbauten. „Die haben niedrige Unterhaltungskosten und sind einfach und kostengünstig zu renovieren. Und wenn man dann die Mieten von 4,00 € auf 5,50 € anheben kann, ist das eine Steigerung von über 35%, aber immer noch eine bezahlbare Miete. Solche Steigerungen kann man an Top-Standorten in dieser Form niemals durchsetzen.“ Interessant auch die Einkaufspolitik des Unternehmens: „Wir bieten immer 20% unter dem eigentlichen Wert. meistens brechen die Verkäufer dann die Verhandlungen ab.“ Aber im Immobiliengeschäft gilt noch viel mehr als in anderen Bereichen: „Wer Zeit (und Geld) hat, ist klar im Vorteil“. Und so wird es immer Leute geben, die zuvor noch erbost den gebotenen Preis abgelehnt haben, dann aber irgendwann „weich“ sind und das Angebot akzeptieren. Aber auch Elgeti gibt zu, dass in diesem Bereich momentan viele Amateure den Profis ins Handwerk pfuschen, indem sie die Preise nach oben treiben. Das gilt momentan aber auch für andere Bereiche, in denen sogenannte „Sachwerte“ gehandelt werden. Zu guter Letzt spielt Elgeti aber dann als vierten Trumpf, den Kreuz-Buben aller Investoren auf. Das historisch niedrige Zinsniveau. „Wir bezahlen derzeit für Kredite, die auslaufen anstatt fünf oder sechs Prozent nur noch drei Prozent Zinsen. Dadurch können wir die Objekte schneller entschulden.“ Zum Schluss eines guten Interviews in der Finanzbranche gehört natürlich die Masterfrage „Legen Sie denn Ihr eigenes Geld auch in Immobilien an ?“ Die Antwort des ehemaligen Star-Analysten Elgeti überrascht mich nicht. „Immobilien sind mir zu unflexibel. Mein Vermögen ist nahezu komplett in Aktien unseres Unternehmens investiert. Damit bin ich mittelbar in Immobilien investiert, kann aber auch jeden Tag verkaufen.“ Das sind genau die Worte, die potentielle Investoren hören wollen. Es gibt in Deutschland ein gutes Dutzend börsennotierte Immobilien-Unternehmen, die eines gemeinsam haben. Sie notieren alle deutlich unter dem Buchwert, d.h. man bekommt einen Euro zum Preis von 50,60 oder 70 Cent. Gut möglich, dass mich eine Dienstreise dann demnächst mal nach Hamburg führt, um mir den Laden TAG mal etwas genauer anzuschauen. Den bei solchen Gelegenheiten oft verknüpften Besuch im Volksparkstadion kann ich mir aber bei den derzeitigen Leistungen des HSV allerdings schenken.

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